Tu cuota, y lo que pasa si el Euríbor se mueve
Cuota mensual con sistema francés, intereses totales, escenarios de subida y bajada del Euríbor y el ahorro real de amortizar anticipadamente cada año.
El préstamo
Los bancos rara vez financian más del 80 % del valor de tasación, así que cuenta con aportar el 20 % de entrada más un 10-12 % adicional de impuestos y gastos.
El tipo de interés
Si el Euríbor se mueve
Cada revisión de una hipoteca variable recalcula la cuota con el índice del momento. Así queda tu cuota en cada escenario.
| Escenario | Tipo | Cuota | Diferencia |
|---|
Cómo avanza la deuda
| Año | Intereses | Capital | Pendiente |
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Al principio casi toda la cuota son intereses: por eso amortizar en los primeros años es lo que más ahorra.
De dónde sale la cuota
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: cuota constante en la que, al principio, la mayor parte son intereses y muy poco capital. Con el paso de los años la proporción se invierte. La consecuencia práctica es doble: los primeros años apenas baja la deuda, y amortizar pronto ahorra mucho más que amortizar tarde.
En un préstamo de 200.000 € a 30 años al 2,8 %, la cuota ronda los 822 € y los intereses totales superan los 95.000 €. Alargar el plazo baja la cuota pero encarece el préstamo: a 40 años la cuota baja unos 120 €, y los intereses suben más de 40.000 €.
Fijo o variable
Una hipoteca fija da una cuota que no cambia en toda la vida del préstamo, a cambio de un tipo algo más alto. Una variable se revisa cada seis o doce meses con el Euríbor más un diferencial: si el índice sube, tu cuota sube. La tabla de escenarios de arriba está para que veas cuánto, con números concretos, antes de firmar.
La regla del 35 %
La recomendación habitual es que la cuota no supere el 35 % de los ingresos netos del hogar. Por encima de ese umbral, cualquier imprevisto (una subida del Euríbor, una baja laboral) se convierte en un problema serio. Los bancos aplican criterios parecidos al conceder el préstamo.
Lo que hay que tener ahorrado
Además del 20 % de entrada, la compra tiene gastos: impuesto de transmisiones o IVA, notaría, registro y gestoría. Súmales entre un 10 % y un 12 % del precio. Sobre una vivienda de 250.000 €, hablamos de unos 75.000 € de ahorro inicial entre entrada y gastos.
Amortizar anticipadamente
Puedes elegir entre reducir la cuota o reducir el plazo. Reducir plazo ahorra bastantes más intereses, porque elimina los años finales completos. Reducir cuota da aire cada mes. En hipotecas variables la comisión por amortización anticipada está limitada por ley y, pasados unos años, suele ser cero.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con la fórmula del sistema francés: cuota = capital × i ÷ (1 − (1+i)^−n), donde i es el tipo mensual (el anual dividido entre 12) y n el número total de mensualidades. Para 200.000 € a 30 años al 2,8 % salen unos 822 € al mes.
¿Cuánto sube mi cuota si el Euríbor sube un punto?
En un préstamo de 200.000 € a 30 años, aproximadamente 110 € al mes por cada punto de subida, algo menos si quedan pocos años. En la tabla de escenarios de esta página tienes la cifra para tu caso concreto.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
En torno al 30-32 % del precio: el 20 % que el banco no financia más un 10-12 % de impuestos y gastos. Para una vivienda de 250.000 €, unos 75.000 €.
¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo al amortizar?
Reducir plazo ahorra más intereses porque suprime los últimos años del préstamo. Reducir cuota alivia el presupuesto mensual. Si tu situación económica es holgada, plazo; si vas justo, cuota.