Lo que cuesta comprar una vivienda, además del precio
Impuestos de tu comunidad autónoma, notaría, registro y tasación. Y lo que casi nadie cuenta a tiempo: cuánto dinero tienes que tener ahorrado, porque el banco no financia los gastos.
Revisado el 15 de septiembre de 2026 · Fuentes: Ministerio de Hacienda (Tributación autonómica, Medidas 2026), haciendas forales y BOE (aranceles de notarios y registradores)
La vivienda
Lo que cambia los impuestos es si es la primera vez que se vende. Una vivienda nueva la vende el promotor y lleva IVA; una de segunda mano la vende un particular y lleva el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de tu comunidad.
Solo segunda mano. Si es más alto que el precio, el ITP se paga sobre él. Lo consultas gratis en la sede del Catastro; déjalo a cero si no lo sabes.
Los impuestos
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Solo en vivienda nueva: la de segunda mano ya paga ITP y no lleva AJD por la compra.
Notaría, registro y gestoría
La notaría y el registro cobran por arancel oficial, que depende del precio. Aquí salen calculados con él, IVA incluido y con una partida para folios y copias; si ya tienes presupuesto, cámbialos.
Opcional si pagas en efectivo. Con hipoteca la elige y la paga el banco.
Si pides hipoteca
Desde junio de 2019 el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca. A ti te queda la tasación. Lo que no cambia es que el banco suele financiar como mucho el 80 % del precio: la entrada y todos los gastos salen de tus ahorros.
El desglose
| Concepto | Cómo sale | Importe |
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La misma vivienda de segunda mano, en cada comunidad
El ITP con el tipo general de cada una, para tu precio. Los tipos reducidos de vivienda habitual (jóvenes, familias numerosas, discapacidad…) no están aquí porque cada comunidad pone sus propias condiciones.
| Comunidad | Tipo | ITP |
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Por qué comprar una vivienda cuesta entre un 4 y un 13 % más que su precio
Al precio de la vivienda hay que sumarle impuestos y gastos que no entran en la hipoteca. El grueso es el impuesto, y cuál pagas depende de una sola cosa: si la vivienda se vende por primera vez o no.
Segunda mano: el ITP de tu comunidad
Cuando compras a un particular pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo fija cada comunidad autónoma, y la diferencia entre unas y otras es enorme: en 2026 va del 4 % del País Vasco al 13 % que alcanzan Cataluña y Baleares en los tramos más altos. Por eso la tabla de arriba te enseña lo que pagarías por el mismo precio en cada una.
Unas comunidades aplican un tipo único (Madrid, el 6 %; Andalucía, el 7 %); otras, una escala por tramos, como el IRPF: en Cataluña los primeros 600.000 € van al 10 % y solo lo que excede sube. Asturias es un caso aparte: aplica un único tipo a todo el valor según el tramo en que caiga, así que pasar de 300.000 € encarece toda la compra, no solo el exceso.
El valor de referencia del Catastro
Desde 2022 el ITP no se paga sobre el precio de la escritura, sino sobre el mayor entre ese precio y el valor de referencia que publica el Catastro para cada inmueble. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda te liquida sobre el suyo. Se consulta gratis en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral.
Nueva: IVA y AJD
La vivienda que vende el promotor por primera vez lleva IVA del 10 % (4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial), igual en toda España, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la escritura, que sí fija cada comunidad: del 0,75 % de Madrid y Canarias al 1,5 % de la mayoría. En Canarias no hay IVA sino IGIC, y en Ceuta y Melilla, IPSI.
Notaría, registro, gestoría y tasación
La notaría y el registro cobran según un arancel oficial que crece con el precio pero muy despacio: para una vivienda normal suman entre 700 y 1.200 €, IVA incluido. Por ley la escritura la paga el vendedor y la primera copia el comprador, aunque en la práctica se pacta a menudo que lo pague todo el comprador.
Si compras con hipoteca, desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 el banco paga la notaría y el registro de la hipoteca, la gestoría y el AJD del préstamo. Tú pagas la tasación, que suele rondar los 300-600 €.
Lo que tienes que tener ahorrado
Los bancos financian normalmente hasta el 80 % del precio de compra o del valor de tasación, el menor. El 20 % restante y todos los gastos salen de tu bolsillo. En una vivienda de 200.000 € en Madrid eso es algo más de 53.000 €, y en Cataluña, más de 61.000 €. Es la cifra que conviene tener clara antes de empezar a buscar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta en total comprar un piso?
Entre un 4 y un 13 % más que su precio, según la comunidad y si es nuevo o de segunda mano. Casi todo es el impuesto: el ITP de tu comunidad en segunda mano, o el IVA del 10 % más el AJD en obra nueva. Notaría, registro y tasación suman poco más de mil euros.
¿Qué comunidad tiene el ITP más bajo?
En territorio común, Madrid con el 6 %, seguida de Canarias con el 6,5 %. En régimen foral, el País Vasco aplica un 4 % a las viviendas, que baja al 2,5 % en vivienda habitual de hasta 120 m² o familias numerosas. Ceuta y Melilla tienen una bonificación del 50 % que deja el ITP en el 3 %.
¿El ITP se paga sobre el precio o sobre el valor catastral?
Sobre el mayor de dos: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. No es el valor catastral del recibo del IBI, sino otro que el Catastro publica para cada inmueble desde 2022.
¿Quién paga la notaría en una compraventa?
El Código Civil dice que la escritura (la matriz) la paga el vendedor y la primera copia el comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica es muy habitual que se pacte que lo pague todo el comprador, así que conviene dejarlo claro en el contrato de arras.
¿Qué gastos paga el banco si pido hipoteca?
Desde el 16 de junio de 2019, la notaría de la escritura de hipoteca, el registro de la hipoteca, la gestoría y el impuesto de AJD del préstamo. El comprador paga la tasación y las copias que pida para sí.
¿Hay ITP reducido para jóvenes?
Sí, en casi todas las comunidades hay tipos reducidos para la compra de vivienda habitual por jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, a menudo con un límite de precio. Cada comunidad fija edades, precios y requisitos distintos: consúltalos en su agencia tributaria y pon el tipo en el campo del impuesto.