Lo que pagas a Hacienda al vender tu vivienda
Vender un piso con ganancia tributa en la renta del año siguiente, y no por lo que parece: se restan los gastos de la compra, los de la venta y las obras. Y si es tu vivienda habitual, puede que no pagues nada.
Revisado el 15 de septiembre de 2026 · Fuentes: BOE (Ley 35/2006 del IRPF y su reglamento)
La venta
Resta del precio los gastos que pagaste tú como vendedor. La plusvalía municipal es uno de ellos, y suele ser el más grande.
Comisión de la inmobiliaria, certificado energético, notaría si la pagaste tú, cancelación registral de la hipoteca.
La compra
El valor de compra no es solo el precio: suman los impuestos y gastos que pagaste entonces y las obras de mejora. Si no los recuerdas, la calculadora de gastos de compra te da una buena aproximación. Los intereses de la hipoteca no cuentan.
ITP o IVA y AJD, notaría, registro y gestoría.
Solo las que aumentan el valor (reforma de cocina, baño, ventanas), con factura. Las reparaciones y el mantenimiento no.
Lo que te deduciste por amortización en las rentas de los años de alquiler. Se resta del valor de compra.
Tu situación
Las dos exenciones solo valen para la vivienda habitual: donde has vivido de forma continuada al menos tres años, o hasta hace menos de dos.
En los dos años antes o después de vender. Cuenta también lo que pagues con la nueva hipoteca.
Solo para la reinversión: basta con reinvertir lo que te queda después de cancelarla.
Intereses, dividendos o ventas de fondos y acciones. Suben el tramo en que cae la venta.
Los tramos que te tocan
La ganancia de vender una vivienda va a la base del ahorro, que tiene su propia escala, igual en toda España: la suma de la parte estatal y la autonómica. Cada tramo paga a su tipo, no toda la ganancia al más alto.
| Tramo | Tipo | Parte de tu ganancia | Impuesto |
|---|
Cómo tributa en el IRPF la venta de una vivienda
Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó tienes una ganancia patrimonial, y se declara en la renta del año siguiente. No hay retención en el momento de vender (salvo que seas no residente): lo pagas todo de golpe en la declaración, así que conviene apartarlo.
Es un impuesto distinto de la plusvalía municipal, aunque se confundan a menudo. Esa la cobra el ayuntamiento y grava el suelo; esta la cobra Hacienda y grava toda la ganancia. Se pagan las dos, y la municipal se resta en esta.
La ganancia no es venta menos compra
La ley la calcula como valor de transmisión menos valor de adquisición, y los dos llevan ajustes:
- Valor de adquisición: el precio de compra, más los gastos e impuestos que pagaste entonces (ITP o IVA, AJD, notaría, registro, gestoría), más las obras de mejora. Si estuvo alquilada, menos las amortizaciones que te deduciste. Los intereses de la hipoteca no cuentan.
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos que pagaste como vendedor: la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria, el certificado energético.
Con los números de ejemplo de arriba, una vivienda comprada por 180.000 € y vendida por 260.000 € no tiene 80.000 € de ganancia, sino 48.500 €. La diferencia entre declarar bien o mal esos gastos son miles de euros.
Los tramos: del 19 al 30 %
La ganancia va a la base del ahorro, con una escala progresiva igual en todas las comunidades de régimen común: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí. Cada tramo tributa a su tipo, y si ese año tienes otras rentas del ahorro (intereses, dividendos, venta de fondos), se suman y la venta cae en tramos más altos.
Cuándo no pagas nada
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta entera, sin límite y sin tener que reinvertir. También si estás en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Si reinviertes en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta en la misma proporción que reinviertas. Si tenías hipoteca, lo que cuenta es lo que te queda después de cancelarla: con reinvertir eso ya está exenta del todo. Y hay que marcar en la declaración que te acoges a la exención.
Las dos exigen que sea tu vivienda habitual: haber vivido en ella al menos tres años seguidos. Si ya no vivías allí, se admite que haya dejado de serlo hace menos de dos años.
Si pierdes dinero
Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición, tienes una pérdida patrimonial. No se paga, y se puede compensar con otras ganancias del ahorro de ese año y de los cuatro siguientes. Conviene declararla aunque no salga a pagar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso?
Entre el 19 y el 30 % de la ganancia, por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. La ganancia es el precio de venta menos sus gastos, menos el precio de compra con sus gastos e impuestos y las obras de mejora.
¿Qué gastos se pueden restar al vender una vivienda?
De la compra: ITP o IVA, AJD, notaría, registro, gestoría y las obras de mejora con factura. De la venta: la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria y el certificado energético. No se restan los intereses de la hipoteca ni las reparaciones o el mantenimiento.
¿Los mayores de 65 años pagan por vender su casa?
No, si es su vivienda habitual: la ganancia está exenta del todo, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir. Si no es la habitual, tributa como cualquier otra venta.
¿Cómo funciona la exención por reinversión?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido. Si tenías hipoteca, basta con reinvertir lo que te queda tras cancelarla. Hay que indicarlo en la declaración.
¿Y si compré la vivienda antes de 1995?
Las compradas antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar unos coeficientes de abatimiento que reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de venta. Esta calculadora no los aplica: si es tu caso, el resultado real será menor.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta?
En la declaración de la renta del año siguiente al de la venta, que se presenta entre abril y junio. No hay retención al vender, salvo para no residentes (el comprador retiene un 3 % del precio).