La plusvalía municipal, por los dos métodos
Desde 2021 hay dos formas de calcular este impuesto y se aplica la que salga más barata. Aquí se calculan las dos a la vez. Y si vendiste por menos de lo que compraste, no pagas nada: eso también sale aquí.
La transmisión
Los importes de las dos escrituras. Si es una herencia o una donación, el «precio de compra» es el valor declarado en su día y el de «venta» el que se declara ahora.
Los valores catastrales
Están en el recibo del IBI, desglosados en valor del suelo y valor de la construcción. Este impuesto grava solo el suelo, así que el desglose importa: en un piso de una torre el suelo puede ser un 20 % del total, y en un chalet, la mitad.
Lo que pone tu ayuntamiento
Aquí está la parte que no puede saber ninguna calculadora: cada ayuntamiento fija sus propios números en su ordenanza fiscal, dentro de los máximos que marca la ley. Los valores de abajo son esos máximos estatales; búscalos en la ordenanza de tu municipio y cámbialos si allí son menores.
Se rellena solo según los años transcurridos, pero puedes tocarlo.
El máximo legal es el 30 %. Muchos municipios aplican menos.
Hasta el 95 % en herencias entre padres, hijos y cónyuges, si tu ayuntamiento la tiene aprobada.
Los dos métodos, uno al lado del otro
No tienes que elegir: el ayuntamiento está obligado a aplicarte el que salga menor. Pero conviene que sepas cuál es, porque si te liquidan por el otro, tienes con qué reclamar.
| Método | Cómo sale la base | Base imponible | A pagar |
|---|
Los coeficientes por años
Máximos estatales. Fíjate en la forma: no crece de manera continua, hace un pico sobre los ocho años y un valle en la mitad. Es a propósito, y por eso el año exacto de compra cambia bastante el resultado.
| Años transcurridos | Coeficiente |
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Qué es y por qué cambió todo en 2021
La plusvalía municipal —su nombre real es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU— la cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble urbano. Grava el aumento de valor del suelo durante los años que ha sido tuyo, no el de la construcción.
Durante décadas se calculaba con una fórmula que daba siempre un resultado positivo, aunque hubieras vendido perdiendo dinero. El Tribunal Constitucional la anuló en octubre de 2021, y el sistema actual sale del Real Decreto-ley 26/2021, que arregló las dos cosas que estaban mal.
Primero: si pierdes, no pagas
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y el impuesto no se devenga. No es una exención que haya que pedir: es que el hecho imponible no existe. Pero sí tienes que demostrarlo aportando las dos escrituras, la de compra y la de venta, y presentar la declaración igualmente. Si no la presentas, el ayuntamiento no adivina que hubo pérdida.
Para comparar se toman los valores que constan en los títulos, sin restar gastos ni impuestos de la compra. Y si compraste y vendiste el inmueble entero, se comparan los importes tal cual.
Segundo: dos métodos, y se aplica el menor
Cuando sí hay ganancia, la base imponible se puede calcular de dos formas y el ayuntamiento está obligado a aplicarte la que resulte más baja. No es una opción que tengas que ejercer, aunque conviene que sepas cuál te toca por si te liquidan mal:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente que depende de los años transcurridos. Es el sistema antiguo, corregido.
- Método real: la ganancia efectiva de la venta × el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total. Es decir, de tu ganancia solo se grava la parte atribuible al suelo.
Cuál gana depende del caso, y no hay regla fija. Si el valor catastral está muy desactualizado a la baja, suele ganar el objetivo. Si vendiste con poca ganancia después de muchos años, casi siempre gana el real. La tabla de arriba te dice cuál es cuál con tus números y cuánto te ahorras por aplicar el bueno.
El desglose del recibo del IBI
Los dos métodos necesitan el valor catastral del suelo, que no es el valor catastral total. Está desglosado en el recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro. La proporción cambia muchísimo: en un piso de un edificio alto el suelo puede ser un 15-20 % del valor catastral, mientras que en una casa unifamiliar puede pasar del 50 %.
Esa proporción es la que se aplica a tu ganancia en el método real, así que es el dato que más mueve el resultado después del propio precio.
Lo que pone tu ayuntamiento, que es lo que manda
La ley estatal fija máximos, no cifras cerradas. Cada municipio aprueba su ordenanza fiscal con sus propios coeficientes y su tipo de gravamen, que no pueden pasar del 30 %, y decide si aplica bonificaciones —de hasta el 95 % en transmisiones por herencia entre padres, hijos y cónyuges—. Dos pisos idénticos en municipios vecinos pueden pagar cantidades muy distintas.
Y hay otro motivo para comprobarlo: los coeficientes estatales se han tocado varias veces desde 2021. En diciembre de 2025 se aprobó un decreto que los subía y el Congreso lo derogó el 27 de enero de 2026, tras poco más de un mes en vigor. Los que hay aquí son los máximos que se venían aplicando, y están puestos como campo editable justamente por eso: el número bueno es el de la ordenanza de tu ayuntamiento, hoy.
Quién paga y en qué plazo
En una venta paga quien vende. En una herencia o donación, quien recibe. Si el vendedor no reside en España, el comprador queda como sustituto del contribuyente y responde del pago, cosa que conviene mirar antes de firmar.
El plazo es de 30 días hábiles desde la transmisión, o seis meses prorrogables a un año si es por herencia. Se cuenta en días hábiles, así que si necesitas la fecha exacta, la calculadora de fechas lo hace.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si vendes por menos de lo que compraste no hay incremento de valor y el impuesto no se devenga. Pero tienes que presentar la declaración igualmente y demostrarlo con las escrituras de compra y de venta: el ayuntamiento no lo sabe si no se lo dices.
¿Cuál de los dos métodos me aplican?
El que salga más barato. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 el ayuntamiento está obligado a calcular los dos y liquidarte por el menor. No tienes que elegir, pero sí conviene saber cuál es por si la liquidación viene por el otro.
¿De dónde saco el valor catastral del suelo?
Del recibo del IBI, donde viene desglosado entre suelo y construcción, o de la sede electrónica del Catastro con tu certificado digital. No sirve el valor catastral total: este impuesto grava solo el suelo.
¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Si el vendedor no reside en España, el comprador queda como sustituto del contribuyente y le pueden reclamar el pago a él.
¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?
Treinta días hábiles desde la transmisión en compraventas y donaciones. En herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si se solicita dentro de los seis primeros.
¿Hay bonificación si es una herencia?
Puede haberla, de hasta el 95 %, en transmisiones por causa de muerte entre padres, hijos y cónyuges, y a menudo condicionada a que fuera la vivienda habitual del fallecido. No es automática: depende de que tu ayuntamiento la tenga aprobada en su ordenanza y de que la pidas.