Cuánto te ahorras de verdad si amortizas

Por qué amortizar pronto ahorra tanto

La hipoteca española usa el sistema francés: pagas siempre la misma cuota, pero al principio casi todo son intereses y muy poco capital. En un préstamo de 150.000 € a 22 años al 2,8 %, de los 812 € de cuota los primeros meses unos 350 € son intereses. Los últimos años la proporción se ha dado la vuelta y apenas quedan intereses que quitar.

De ahí sale la única regla que importa: cada euro que amortizas deja de generar intereses durante todos los años que le quedaban al préstamo. Amortizar 15.000 € al principio de una hipoteca de 22 años ahorra bastante más de 5.000 € en intereses; los mismos 15.000 € a falta de tres años apenas ahorran unos cientos. El campo «dentro de cuántos meses» está para que veas esa diferencia con tus propios números.

Reducir plazo o reducir cuota

Cuando amortizas, el banco te deja elegir. Reducir plazo mantiene la cuota igual y borra meses del final: como esos meses también pagaban intereses, es la opción que más ahorra, casi siempre por bastante. Reducir cuota mantiene la fecha de fin y baja el recibo mensual: ahorras menos intereses, pero te queda más aire cada mes.

La tabla comparativa las calcula las dos a la vez con tu mismo dinero, así que no tienes que fiarte de la regla general: mira la diferencia concreta. Si vas holgado, plazo. Si el recibo te aprieta o temes una subida del Euríbor, cuota; y ten en cuenta que una cuota más baja también te deja margen para seguir aportando después.

La comisión por amortización anticipada

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario puso topes a lo que el banco puede cobrarte, y solo durante los primeros años. En hipotecas variables el banco elige entre un 0,25 % durante los tres primeros años o un 0,15 % durante los cinco primeros; pasado ese plazo, cero. En hipotecas fijas, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % a partir de ahí. En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco, así que muchas veces sale menos de lo que dice el tope.

Esos son máximos legales, no lo que tú tienes firmado: en tu escritura puede haber una cifra menor o directamente ninguna. Y si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, se rige por la norma que estuviera vigente al firmar. Míralo antes de mover el dinero, porque sobre aportaciones grandes la comisión se nota.

¿Y si en vez de amortizar invierto?

Es la pregunta razonable, y la respuesta depende de un número: tu tipo de interés. Amortizar te da una rentabilidad segura, garantizada y libre de impuestos exactamente igual a tu TIN. Invertir puede darte más, pero no está garantizado y la ganancia tributa entre el 19 % y el 30 % en la base del ahorro. Por eso la rentabilidad de equilibrio que sale en la comparación siempre está por encima de tu tipo de interés: el impuesto se lleva un trozo.

Con hipotecas al 1 % de las que se firmaron en 2021, casi cualquier cosa batía a amortizar. Al 3 % o al 4 %, invertir tiene que rendir bastante más para compensar, y encima con riesgo. Antes de nada, lo que sí sale a cuenta seguro: quitarte cualquier deuda más cara que la hipoteca (un préstamo al consumo, una tarjeta) y dejar montado un fondo de emergencia. Amortizar es irreversible; ese dinero ya no lo recuperas si vienen mal dadas.

La deducción por vivienda habitual, que casi siempre se cuenta al revés

Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya venías aplicando la deducción, conservas el régimen transitorio: deduces el 15 % de todo lo que pagues al año por la hipoteca (capital, intereses y gastos de financiación), sobre una base máxima de 9.040 € anuales. Son hasta 1.356 € de devolución al año, por declarante. Si tu hipoteca es de 2013 en adelante, esto no te aplica y puedes dejar el campo en «no».

El consejo que circula es que, si pagas menos de 9.040 € al año, amortices hasta llegar justo a esa cifra porque Hacienda te devuelve el 15 % de lo que aportes. Es verdad a medias, y la mitad que falta importa: ese 15 % no es dinero nuevo. Los intereses que te ahorras amortizando también los estabas deduciendo, y al no pagarlos ya no los deduces. La devolución de este año se come la de los años siguientes.

Haciendo la cuenta año por año a lo largo de toda la hipoteca, el efecto de la deducción sobre la decisión de amortizar nunca es favorable: o es neutro o resta. Va de mal en peor según el caso:

• Si tus cuotas ya pasan de 9.040 € al año, ya te deduces el máximo sin hacer nada. Amortizar no suma, y reducir plazo te borra los últimos años de deducción enteros: son 1.356 € por cada año que te quitas.
• Si tus cuotas no llegan al tope, la aportación rellena el hueco y cobras ese 15 % ahora, pero pierdes el 15 % de todos los intereses que ya no vas a pagar. El saldo es negativo, y equivale justo al 15 % de los intereses ahorrados.
• Reducir cuota conserva la deducción mejor que reducir plazo, porque no acorta el préstamo. Si la cuota nueva sigue por encima del tope, el efecto es exactamente cero.

Nada de esto quiere decir que no amortices: en el caso de arriba el ahorro de intereses sigue siendo mucho mayor que lo que se pierde de deducción. Lo que quiere decir es que el ahorro real es menor del que te pinta cualquier calculadora que ignore este apartado, y que si tienes esta deducción y dudas entre plazo y cuota, la balanza se mueve hacia cuota. Dos cosas que aquí no se cuentan y juegan a favor de amortizar: cobrar la devolución pronto vale más que cobrarla repartida en veinte años, y la deducción se acaba si dejas de tener esa casa como vivienda habitual.

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