Lo que rinde de verdad un piso alquilado
La rentabilidad que se anuncia suele ser la bruta: el alquiler del año entre el precio. La de verdad descuenta los gastos de la compra, la comunidad, el IBI, los meses vacío y el IRPF. Y si pides hipoteca, lo que importa es cuánto rinde el dinero que pones tú.
Revisado el 15 de septiembre de 2026 · Fuentes: BOE (Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23: gastos deducibles, amortización y reducciones por alquiler de vivienda)
La compra
El alquiler y los gastos
Cuenta los meses vacío entre inquilinos y los impagos.
Hipoteca
Si lo pagas al contado, deja el importe a 0.
IRPF
El del último euro que ganas. Lo ves en Nómina e IRPF.
Viene en el recibo del IBI: valor de la construcción entre valor catastral total. El suelo no se amortiza.
El primer año, paso a paso
| Concepto | Cómo | Al año |
|---|
Rentabilidad bruta, neta y después de impuestos
Cuando alguien dice que un piso "renta un 5 %", casi siempre habla de la rentabilidad bruta: el alquiler de doce meses entre el precio. Es la cifra más alta y la menos útil, porque no cuenta lo que cuesta comprar ni lo que cuesta tener el piso alquilado.
- Bruta: alquiler de 12 meses ÷ precio del piso.
- Neta: (alquiler de los meses realmente cobrados − gastos del año) ÷ (precio + impuestos y gastos de la compra + reforma).
- Neta después de impuestos: lo mismo, restando además el IRPF que pagas por el alquiler.
Con los datos de ejemplo, un piso de 200.000 € alquilado a 900 € sale a un 5,4 % bruto, un 3,75 % neto de gastos y un 3,41 % después de impuestos.
Cómo tributa el alquiler en el IRPF
El alquiler es rendimiento del capital inmobiliario y va a la base general, al mismo tipo que tu sueldo. Del alquiler cobrado se restan los gastos deducibles: los intereses de la hipoteca, el IBI y las tasas, la comunidad, los seguros, las reparaciones, la gestión y la amortización, que es un 3 % al año del coste de compra o del valor catastral (el mayor), sin contar el suelo.
Si el piso es la vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se reduce. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la Ley de Vivienda cambió el antiguo 60 % por cuatro porcentajes:
| Caso | Reducción |
|---|---|
| Nuevo contrato en zona tensionada con la renta rebajada más de un 5 % respecto al anterior | 90 % |
| Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social | 70 % |
| Piso rehabilitado en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
| Cualquier otro caso | 50 % |
| Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
La reducción solo se aplica si declaras tú el alquiler: si Hacienda lo descubre en una comprobación, se pierde por la parte regularizada.
Con hipoteca: la rentabilidad sobre tu dinero
Si financias parte de la compra, pones menos dinero y el alquiler paga parte de la hipoteca. La rentabilidad sobre tu dinero puede subir si el alquiler rinde más que el tipo de interés, pero aumenta el riesgo: la cuota hay que pagarla aunque el piso esté vacío. La calculadora te enseña lo que te queda cada mes después de pagar la cuota y la rentabilidad sobre la entrada, los gastos y la reforma.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad para un piso de alquiler?
No hay una cifra oficial. Lo útil es comparar la rentabilidad neta después de impuestos con lo que te daría ese dinero en otra inversión de riesgo parecido, y recordar que el piso además puede ganar o perder valor, y que venderlo tiene costes e impuestos.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
Alquiler mensual × 12 ÷ precio de compra × 100. Un piso de 200.000 € alquilado a 900 € al mes tiene una rentabilidad bruta del 5,4 %.
¿Qué gastos de un piso alquilado se desgravan?
Los intereses de la hipoteca, el IBI y las tasas municipales, la comunidad, los seguros, las reparaciones y el mantenimiento, la gestión y la amortización del 3 % de la construcción. Los intereses y las reparaciones juntos no pueden superar los ingresos del año; el exceso se deduce en los cuatro siguientes. Las mejoras no son gasto del año: aumentan el valor que se amortiza.
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar un piso?
Depende de tu tipo marginal y de los gastos. Se paga sobre el alquiler menos los gastos deducibles y menos la reducción por vivienda habitual (50 % en general para contratos nuevos). Con los datos de ejemplo, un piso alquilado a 900 € al mes paga unos 729 € al año con un tipo marginal del 30 %.
¿La reducción del 60 % sigue existiendo?
Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, sí. Para los nuevos, la general es del 50 %, y sube al 60 %, 70 % o 90 % según la rehabilitación, la zona tensionada, la edad del inquilino o la rebaja de la renta.