Cuánto puede subir tu alquiler este año
Depende de dos cosas: cuándo se firmó el contrato y qué dice sobre la actualización. Desde 2025, los contratos firmados después de la Ley de Vivienda no pueden subir más que el índice IRAV del INE, aunque pongan IPC.
Revisado el 15 de septiembre de 2026 · Fuentes: INE (IPC, IRAV e IGC) y BOE (Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley 12/2023)
El contrato
La renta solo se actualiza una vez al año, en el aniversario del contrato, y solo si el contrato lo prevé. Mira la cláusula de «actualización» o «revisión» de la renta.
El aniversario del contrato de este año. Cuenta el último índice publicado ese día.
Los índices del INE
Cargando los últimos datos del INE…
Se rellena solo con el dato oficial; si tu contrato usa otro, cámbialo.
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Los últimos doce meses
Variación anual publicada por el INE para cada mes. Desde enero de 2025 el IRAV se publica el mismo día que el IPC; el IGC llega con unos dos meses de retraso.
| Mes | IPC | IRAV | IGC |
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Cómo se actualiza el alquiler en 2026
La renta de un alquiler de vivienda solo puede cambiar una vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad del contrato, y en los términos que diga el contrato. Lo que la ley pone son los límites y lo que pasa cuando el contrato no dice nada, y eso ha cambiado varias veces. Por eso lo primero es la fecha de firma.
Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: el límite del IRAV
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, encargó al INE un índice que sirviera de tope a la actualización anual de los alquileres. Es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), y se publica cada mes desde enero de 2025. Se calcula a partir del IPC y del IPC subyacente, y está diseñado para quedar por debajo de los dos cuando la inflación sube.
En la práctica: aunque tu contrato diga que la renta se actualiza con el IPC, la subida no puede pasar del IRAV del último mes publicado en la fecha de la actualización. Si el IPC es más bajo, se aplica el IPC.
Contratos firmados entre marzo de 2019 y mayo de 2023: el límite del IPC
Se actualizan como diga el contrato, con un tope: la subida no puede superar la variación anual del IPC. Los límites extraordinarios que se aplicaron a las actualizaciones de 2022 a 2024 (la variación del IGC y, en 2024, un 3 %) ya no están vigentes: desde enero de 2025 vuelve a mandar el contrato.
Si el contrato no dice nada, o no dice con qué índice
Desde abril de 2015, un contrato que no prevé la actualización no se actualiza: la renta se queda igual todos los años. Y si prevé actualizar pero no dice con qué índice, se usa el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que suele ir muy por debajo del IPC y puede ser negativo. En los contratos anteriores a abril de 2015, a falta de pacto, se aplicaba el IPC.
Qué mes cuenta
Se toma el último índice publicado en la fecha de la actualización. El INE publica el IPC y el IRAV de cada mes hacia mediados del mes siguiente: si tu contrato se actualiza el 1 de marzo, cuenta el dato de enero, porque el de febrero todavía no ha salido.
Cómo se aplica
La parte que quiere actualizar tiene que comunicarlo por escrito, con el porcentaje aplicado, y la nueva renta se paga a partir del mes siguiente a esa comunicación. Vale una nota en el recibo del mes anterior. Si nadie lo comunica, no se pierde el derecho, pero no se puede cobrar con efectos hacia atrás de antes de avisar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
Si el contrato se firmó desde el 26 de mayo de 2023, como mucho el IRAV del último mes publicado. Si se firmó entre marzo de 2019 y mayo de 2023, lo que diga el contrato con el tope del IPC. Si el contrato no prevé la actualización, no puede subir.
¿Qué es el IRAV?
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE cada mes desde enero de 2025. Es el menor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una media ajustada de ambas, y funciona como tope de la actualización de los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
Mi contrato dice IPC, ¿me pueden subir el IPC?
Si se firmó antes del 26 de mayo de 2023, sí. Si se firmó después, la subida queda limitada al IRAV cuando este es menor que el IPC, aunque el contrato diga IPC.
¿Y si el contrato no dice nada de actualizar la renta?
Desde abril de 2015, no se actualiza: la renta se queda igual durante todo el contrato. Solo en los contratos anteriores se aplicaba el IPC a falta de pacto.
¿El alquiler puede bajar?
Si el contrato se actualiza con un índice y ese índice es negativo, sí: la renta baja en ese porcentaje. Pasa sobre todo con el IGC, que se usa cuando el contrato no dice qué índice aplicar.
¿Desde cuándo se paga la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a que el arrendador la comunique por escrito, indicando el porcentaje aplicado. Vale una nota en el recibo del mes anterior.