¿Alquilar o comprar? La cuenta completa
«Alquilar es tirar el dinero» es verdad a medias: comprar también tiene dinero que no vuelve, los intereses, los impuestos y los gastos. Aquí se comparan las dos vidas con los mismos euros al mes, y lo que sobra en cada una se invierte.
Revisado el 15 de septiembre de 2026 · Fuentes: Tipos de ITP y AJD de 2026 de la calculadora de gastos de compra
La vivienda
Busca en los portales lo que piden por un piso parecido en la misma zona.
Si compras
Lo que paga el propietario y no el inquilino.
Inmobiliaria, plusvalía municipal y notaría, para comparar con el dinero del inquilino, que está disponible. Pon 0 si no piensas vender.
Lo que no se sabe (pon tu estimación)
Nadie sabe cuánto subirán los pisos, los alquileres o los mercados. Son las tres cifras que más cambian el resultado: prueba con varias.
Lo que rendiría la entrada y la diferencia de cada mes, ya descontadas comisiones.
Año a año
Patrimonio de cada opción al final de cada año: la vivienda menos lo que queda de hipoteca y menos el coste de venderla, más lo que se haya invertido; y en el alquiler, lo invertido.
| Año | Comprar | Alquilar | Diferencia |
|---|
Cómo se hace una comparación justa
La trampa de casi todas las comparaciones es poner la cuota de la hipoteca contra el alquiler y ya. Así el comprador sale siempre ganando, porque al final tiene un piso. Pero se olvidan tres cosas: el dinero que el comprador pone al principio, los gastos que solo paga el propietario y lo que ese dinero habría rendido si no se hubiera gastado.
Esta calculadora compara dos personas con el mismo dinero:
- La que compra pone la entrada y los impuestos de la compra, y cada mes paga la cuota, el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento.
- La que alquila invierte ese mismo dinero inicial, paga el alquiler y, si el alquiler es más barato que los gastos del comprador, invierte la diferencia cada mes. Si un día es al revés, la invierte el comprador.
Al final se mira el patrimonio de las dos: la vivienda (menos lo que falte de hipoteca y lo que costaría venderla) frente a lo invertido.
Lo que inclina la balanza
- Los años. Comprar tiene un coste de entrada alto (impuestos y gastos) que tarda en compensarse. Si piensas mudarte en pocos años, casi siempre sale mejor alquilar.
- La relación entre precio y alquiler. Cuantos más años de alquiler cuesta el piso, mejor sale alquilar. La calculadora te enseña esa cifra para tu caso.
- Revalorización frente a rentabilidad. Si esperas que la vivienda suba más que lo que rendiría tu dinero invertido, sale mejor comprar, y al revés.
- Los impuestos de tu comunidad. Del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña en segunda mano: es dinero que no vuelve.
Lo que no se puede meter en una tabla
La seguridad de no depender de un casero ni de la renovación del contrato, la libertad de reformar a tu gusto, o la de mudarte de ciudad sin vender. Y la disciplina: el ahorro del inquilino solo existe si de verdad lo invierte cada mes; la hipoteca obliga a ahorrar quieras o no.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o comprar una vivienda?
Depende de cuántos años vayas a vivir en ella, de cuántos años de alquiler cuesta el piso y de lo que esperes que suban la vivienda y tu inversión. Con pocos años suele salir mejor alquilar, porque los impuestos y gastos de la compra no se recuperan; a largo plazo, comprar suele salir mejor si el piso no está caro respecto a su alquiler.
¿Alquilar es tirar el dinero?
No más que pagar intereses, IBI, comunidad, mantenimiento e impuestos de compra, que tampoco vuelven. La diferencia es que el comprador se queda con la vivienda y el inquilino con lo que haya ahorrado e invertido. La cuenta completa es la que hace esta calculadora.
¿En cuántos años compensa comprar?
Depende de tus números. Con los valores de ejemplo de la calculadora (250.000 € en Madrid frente a 1.000 € de alquiler, la vivienda y el alquiler subiendo un 2 % y el dinero invertido rindiendo un 4 %), comprar pasa por delante en el sexto año; a cinco años todavía sale mejor alquilar. Cambia mucho con las estimaciones: con el dinero invertido rindiendo un 7 %, por ejemplo, tarda hasta el duodécimo.