La plusvalía municipal, por los dos métodos

Qué es y por qué cambió todo en 2021

La plusvalía municipal —su nombre real es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU— la cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble urbano. Grava el aumento de valor del suelo durante los años que ha sido tuyo, no el de la construcción.

Durante décadas se calculaba con una fórmula que daba siempre un resultado positivo, aunque hubieras vendido perdiendo dinero. El Tribunal Constitucional la anuló en octubre de 2021, y el sistema actual sale del Real Decreto-ley 26/2021, que arregló las dos cosas que estaban mal.

Primero: si pierdes, no pagas

Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y el impuesto no se devenga. No es una exención que haya que pedir: es que el hecho imponible no existe. Pero sí tienes que demostrarlo aportando las dos escrituras, la de compra y la de venta, y presentar la declaración igualmente. Si no la presentas, el ayuntamiento no adivina que hubo pérdida.

Para comparar se toman los valores que constan en los títulos, sin restar gastos ni impuestos de la compra. Y si compraste y vendiste el inmueble entero, se comparan los importes tal cual.

Segundo: dos métodos, y se aplica el menor

Cuando sí hay ganancia, la base imponible se puede calcular de dos formas y el ayuntamiento está obligado a aplicarte la que resulte más baja. No es una opción que tengas que ejercer, aunque conviene que sepas cuál te toca por si te liquidan mal:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente que depende de los años transcurridos. Es el sistema antiguo, corregido.
• Método real: la ganancia efectiva de la venta × el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total. Es decir, de tu ganancia solo se grava la parte atribuible al suelo.

Cuál gana depende del caso, y no hay regla fija. Si el valor catastral está muy desactualizado a la baja, suele ganar el objetivo. Si vendiste con poca ganancia después de muchos años, casi siempre gana el real. La tabla de arriba te dice cuál es cuál con tus números y cuánto te ahorras por aplicar el bueno.

El desglose del recibo del IBI

Los dos métodos necesitan el valor catastral del suelo, que no es el valor catastral total. Está desglosado en el recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro. La proporción cambia muchísimo: en un piso de un edificio alto el suelo puede ser un 15-20 % del valor catastral, mientras que en una casa unifamiliar puede pasar del 50 %.

Esa proporción es la que se aplica a tu ganancia en el método real, así que es el dato que más mueve el resultado después del propio precio.

Lo que pone tu ayuntamiento, que es lo que manda

La ley estatal fija máximos, no cifras cerradas. Cada municipio aprueba su ordenanza fiscal con sus propios coeficientes y su tipo de gravamen, que no pueden pasar del 30 %, y decide si aplica bonificaciones —de hasta el 95 % en transmisiones por herencia entre padres, hijos y cónyuges—. Dos pisos idénticos en municipios vecinos pueden pagar cantidades muy distintas.

Y hay otro motivo para comprobarlo: los coeficientes estatales se han tocado varias veces desde 2021, y dos veces seguidas de la misma manera. En diciembre de 2024 y otra vez en diciembre de 2025 el Gobierno aprobó un decreto que cambiaba la tabla —más alta en casi todos los periodos de hasta quince años, más baja a partir de los diecisiete— y las dos veces el Congreso lo derogó en enero. La última, el 27 de enero de 2026. Con eso volvió la tabla anterior, que es la que hay aquí. Tu ayuntamiento puede tener coeficientes menores, y un ayuntamiento que no haya actualizado su ordenanza tampoco puede pasar de estos máximos.

Cómo se cuentan los años

Se toman años completos, de fecha a fecha, sin contar las fracciones. Si compraste el 15 de noviembre de 2020 y vendes el 10 de marzo de 2025, han pasado cuatro años, no cinco: restar los años de las escrituras da uno de más, y con esta tabla eso es pasar de un coeficiente de 0,16 a 0,18.

Si entre las dos fechas no llega a haber un año, el coeficiente de «inferior a 1 año» se reparte por meses completos: con siete meses se aplican siete doceavas partes. Y si no llega a haber un mes completo, por el método objetivo la base sale cero.

Quién paga y en qué plazo

En una venta paga quien vende. En una herencia o donación, quien recibe. Si el vendedor no reside en España, el comprador queda como sustituto del contribuyente y responde del pago, cosa que conviene mirar antes de firmar.

Y no es el único impuesto de vender: si ganas dinero con la venta, Hacienda cobra además el IRPF de la ganancia, y en ese cálculo la plusvalía municipal que pagues se resta. Lo tienes en la calculadora del IRPF de la venta.

El plazo es de 30 días hábiles desde la transmisión, o seis meses prorrogables a un año si es por herencia. Se cuenta en días hábiles, así que si necesitas la fecha exacta, la calculadora de fechas lo hace.

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